За 13 лет жильцами квартир создано всего о 250 структур, управляющих жилыми домами

Баку/26.07.22/Turan: В Азербайджане сложилась парадоксальное положение, в которое государство не намерено вмешиваться:  остались и действуют не предусмотренные законом советские жилищно-эксплуатационные конторы (ЖЭК), параллельно с ними, другими жилыми многоквартирными домами управляют жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Есть Жилищный Кодекс, позволяющий жильцам приватизированных квартир скинуть с себя бремя неэффективных ЖЭК и ЖСК,  проведя выборы,  создать свои управляющие компании, чтобы не быть обманутыми посторонними людьми. Но жильцы негодуют, жалуются на самоуправство ЖЭК и ЖСК. Последние построили  дома, в которых  живут владельцы квартир,  и эти же строительные компании незаконно управляют домовым хозяйством. Но воспользоваться законной возможностью  выбрать хозяйственных руководителей из своей среды или нанять управляющую компанию, которую можно контролировать, люди не хотят.  В результате существуют ЖЭК-и, ЖСК остаются управлять построенными ими домами,  заставляя жильцов соглашаться на необоснованное повышение платы за услуги (уборка мусора, оплата труда хозработников,  лифта, пользование гаражом).

Независимый экономист, член правления общественного объединения Содействия экономическим инициативам Самир Алиев опубликовал аналитический доклад  "Самоуправство ЖСК в беззащитной частной собственности" (Müdafiəsiz qalmış özəl mülkiyyətdə MTK özbaşınalığı).

https://bakuresearchinstitute.org/mudafiesiz-qalmis-ozel-mulkiyyetde-mtk-ozbasinaligi/?fbclid=IwAR26IrHJY_7GWPsmDN1QNT-3grvlzTisvyW7KRmdWq2w7Xc2UT1CAClqdGc

ЖЭК-и в азербайджанских законах не предусмотрены, эти структуры незаконны, поэтому немало азербайджанцев не платят ЖЭК-ам, поскольку ремонт своих квартир владельцы оплачивают сами.  А оплата труда дворников и  услуг вывоза мусора, которую собирают в ЖЭК-ах, завышена. 

ЖСК признаются в Жилищном кодексе в качестве участников жилищных отношений. Раздел 5 Кодекса регулирует организацию и деятельность ЖСК, правовой статус членов ЖСК. Согласно статье 109 ЖК,  жилищно-строительные кооперативы - это форма добровольного, основанного на объединении физических и (или) юридических лиц с целью строительства и (или) реконструкции  зданий путем объединения имущественных паевых взносов их членов, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном здании. ЖСК создаются на определенный период, это не постоянная структура, - отмечает С.Алиев.

По истечении  месячного срока после сдачи новопостроенного жилого здания государственным контролирующим органам, ЖСК обязана покинуть это здание, передав управление жильцам. Но при условии, что больше половины владельцев квартир их приватизировали (ст. 109.5.). Собственники квартир  создают совместное общество собственников жилья  или передают управление зданием в управление частной компании по своему усмотрению.

В статье 141 Жилищного Кодекса указано, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из следующих способов управления зданием:

- непосредственное управление зданием собственниками участка;

- управление совместным обществом собственников жилья или специализированным потребительским кооперативом;

- управление Управляющей Организацией.

Преимуществом данного механизма является то, что жильцы здания принимают активное участие в управлении, включаясь не только в процесс принятия решений, но и в процесс исполнения. Что касается управления зданием управляющей компанией, спрос на эти компании невысок из-за дороговизны услуг.

В любом случае все 3 формы управления требуют ликвидации ЖСК, - отметил С.Алиев.

Но они продолжают управлять построенными ими же домами.  Экономист перечислил минусы такого управления:

- Высокая плата за обслуживание квартиры или ее периодическое повышение без учета мнения жильцов;

- Ограничение коммунальных услуг в связи с неуплатой или задержкой оплаты услуг (прекращение подачи в квартиру электроэнергии, природного газа, питьевой воды и т.п.));

- Несмотря на то, что счетчики, обязательные в законодательстве для пользования коммунальными услугами (электроэнергия, природный газ, питьевая вода), бесплатны для населения, ЖСК взимают с жителей плату за приобретение и установку счетчиков;

- Создание искусственных барьеров перед приватизацией квартир ее владельцами;

- Предотвращение создания совместного общества собственников жилья, создание и управление которым предусмотрено собственниками жилья;

- Незаконная продажа квартиры в доме нескольким лицам.

Автор доклада привел данные статистики.  На балансе Департамента жилищно-коммунального хозяйства города Баку находится около 11 тысяч многоквартирных жилых домов. Независимые эксперты по недвижимости в частных беседах сообщают о 30-35 тысячах многоквартирных домов по всей стране. Примерно 2000-2500 единиц этих зданий управляются ЖСК. По данным Минэкономики, при поддержке Министерства создано до 250 совместных обществ собственников жилья. За 13 лет, прошедших с принятия Жилищного кодекса, этих структур  должно был быть  десятки тысяч.

Самир Алиев видит корень проблемы не в законах, а в невнимании государства к его нарушениям.  Например, статья 393-1 Кодекса об административных правонарушениях предусматривает штрафы за нарушение правил жилищного законодательства. Так, если в течение месяца, предусмотренного законодательством, ЖСК не будут ликвидированы или не будет принято решение о преобразовании в совместное общество собственников жилья, то на должностных лиц будет наложен штраф в размере 2000 манат, а на юридических лиц-5000 манат.

Но существуют сотни ЖСК, не сдавшие полномочия жильцам. Они  продолжают работать по старинке,  их не штрафуют. Кроме того, за воспрепятствование в выборе способа управления многоквартирным домом в порядке, установленном Жилищным кодексом, должностные лица штрафуются в размере 300-800 манат, юридические лица-1000-2000 манат. Этот  механизм тоже не работает.

ЖСК не только не заинтересованы в преобразовании в СОСЖ (Совместное общество собственников жилья), но даже создают различные искусственные препятствия, чтобы не отдавать власть жильцам. Субъектами, ответственными за административные штрафы, предусмотренные за нарушение жилищного законодательства, являются Министерство  местные органы исполнительной власти, - отмечает Самир Алиев. 

А местные органы ИВ заинтересованы в сотрудничестве с ЖСК,  и даже не отказываются от незаконных ЖЭК-ов. Таким образом, порочный круг управления жилыми домами со стороны структур, в которых жильцы не представлены,  сохраняется при заинтересованности местных органов власти.-0-