13 il ərzində mənzillərin sakinləri tərəfindən yaşayış evlərinin idarə edilməsi üzrə 250 struktur yaradılıb

Bakı/26.07.22/Turan: Azərbaycanda dövlətin müdaxilə etmək niyyətində olmadığı paradoksal vəziyyət yaranıb: qanunla nəzərdə tutulmayan sovet mənzil- istismar idarələri (MİS) qalır və fəaliyyət göstərir, onlara paralel olaraq, digər çoxmənzilli yaşayış evləri mənzil-tikinti kooperativləri (MTK) tərəfindən idarə olunur. Özəlləşdirilən mənzillərin sakinlərinə kənar şəxslər tərəfindən aldanmamaq üçün seçkilər keçirərək öz idarəedici şirkətlərini yaratmaqla səmərəsiz MİS və MTK-ların yükünü öz üzərlərindən atmağa imkan verən Mənzil Məcəlləsi var. Lakin sakinlər MİS və MTK-ların özbaşınalığından narazılıq edirlər, şikayətlənirlər. Sonuncular mənzil sahiblərinin yaşadığı evləri tikiblər və həmin tikinti şirkətləriqanunsuz olaraq ev təsərrüfat işlərini idarə edirlər. Amma adamlar qanuni imkanlardan istifadə edərək öz aralarından təsərrüfat rəhbərlərini seçmək və nəzarət edilməsi mümkün olan idarəedici şirkəti tutmaq istəmirlər. Nəticədə, MİS-lər mövcuddur, MTK-lar inşa etdikləri evləri idarə etməkdə davam edirlər, sakinləri xidmət haqqının (zibil yığımı, təsərrüfat işçilərinin əməyinin ödənilməsi, lift, qarajdan istifadə) əsassız artmasına razılaşmağa məcbur edirlər.

Müstəqil iqtisadçı, İqtisadi Təşəbbüslərə Yardım İctimai Birliyinin İdarə Heyətinin üzvü Samir Əliyev (“Müdafiəsiz qalmış özəl mülkiyyətdə MTK özbaşınalığı”) adlı analitik hesabatı dərc edib.

https://bakuresearchinstitute.org/mudafiesiz-qalmis-ozel-mulkiyyetde-mtk-ozbasinaligi/?fbclid=IwAR26IrHJY_7GWPsmDN1QNT-3grvlzTisvyW7KRmdWq2w7Xc2UT1CAClqdGc

Azərbaycan qanunlarında MİS-lər nəzərdə tutulmayıb, bu strukturlar qanunsuzdur, buna görə də azərbaycanlıların çoxu MİS-lərə ödəniş etmir, çünki ev sahibləri öz mənzillərinin təmirini özləri ödəyirlər. Təmizlikçilərin əməyinin ödənilməsi və zibil daşınması xidmətlərinə görə MİS-lərdə toplanan ödəniş isə həddindən artıq yüksəkdir.

Mənzil Məcəlləsində MTK mənzil münasibətlərinin iştirakçısı qismində tanınır. Məcəllənin 5-ci bölməsi MTK-ların təşkili və fəaliyyətini, MTK üzvlərinin hüquqi vəziyyətini tənzimləyir. Mənzil Məcəlləsinin 109-cu maddəsinə görə, mənzil-tikinti kooperativləri – üzvlərinin əmlak pay haqlarının birləşdirilməsi yolu ilə müvafiq binaların tikintisi və (və ya) yenidən qurulması, habelə müəyyən dövr ərzində kooperativ binada yaşayış və qeyri-yaşayış sahələrinin  idarə edilməsi məqsədilə fiziki və (və ya) hüquqi şəxslərin üzvlüyə əsaslanan könüllü birlik formasıdır. MTK-lar daimi yox, müəyyən dövr üçün yaradılır, - S.Əliyev qeyd edir. 

Kooperativ binanın tikintisi və (və ya) yenidən qurulması tam başa çatdıqdan sonra bir ay ərzində MTK-lar ləğv edilməli və ya mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyətinə çevrilməlidir (maddə 109.5.). Mənzil mülkiyyətçiləri özlərinin müştərək cəmiyyətini yaradırlar və ya öz istəklərinə uyğun olaraq binanın idarəçiliyini özəl şirkətin idarəçiliyinə verirlər.

Məcəllənin 141-ci maddəsində göstərilir ki, çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri binanın aşağıdakı idarə edilməsi üsullarından birini seçməyə borcludur:

- binanın sahə mülkiyyətçiləri tərəfindən bilavasitə idarə edilməsi;

- mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyəti və ya ixtisaslaşmış istehlak kooperativi tərəfindən idarə edilməsi;

- idarəedici təşkilat tərəfindən idarə edilmə.

Bu mexanizmin əsas üstünlüyü ondadır ki, bina sakinləri idarəetmədə yaxından iştirak edirlər, təkcə qərarvermə prosesinə yox, həm də icra prosesinə qoşulurlar. Binanın idarəedici şirkət tərəfindən idarə edilməsinə gəlincə, xidmət haqlarının baha olması səbəbindən onların xidmətinə tələbat çox da yüksək olmur.

İstənilən halda hər 3 idarəetmə forması MTK-ların ləğvini tələb edir, - S.Əliyev qeyd edib.

Ancaq onlar tikdikləri evləri idarə etməyə davam edirlər. İqtisadçı belə idarəetmənin mənfi cəhətlərini sadalayıb:

- Mənzillərə xidmətə görə haqların yüksək olması və ya onun sakinlərin rəyi nəzərə alınmadan dövri olaraq artırılması;

- Xidmət haqlarının ödənilməməsinə və ya gecikdirilməsinə görə kommunal xidmətlərin məhdudlaşdırılması (mənzilə elektrik enerjisinin, təbii qazın, içməli suyun verilməsinin dayandırılması və s.);

- Qanunvericilikdə kommunal xidmətlərdən (elektrik enerjisi, təbii qaz, içməli su) istifadə üçün tələb olunan sayğacların əhali üçün pulsuz olmasına rəğmən MTK-ların sayğacların alınmasına və quraşdırılmasına görə sakinlərdən ödəniş tələb etməsi;

- MTK üzvünün öz mənzilini özəlləşdirməsinə süni maneələrin yaradılması;

- Mənzil sahibləri tərəfindən yaradılması və idarə olunması nəzərdə tutulan mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyətinin yaradılmasının qarşısının alınması;

-B ir mənzilin bir neçə şəxsə satılması.

Hesabat müəllifi statistikaya istinad edib. Bakı şəhəri Mənzil- Kommunal Təsərrüfatı Departamentinin balansında 11 minə yaxın çoxmənzilli yaşayış evi var. Daşınmaz əmlak üzrə müstəqi ekspertlər şəxsi söhbətlər zamanı ölkə üzrə 30-35 min çoxmənzilli binanın olduğunu bildirirlər. Bu binaların təxminən 2000-2500-ü MTK-lar tərəfindən idarə olunur. İqtisadiyyat Nazirliyinin məlumatına görə, nazirliyin dəstəyilə 250-dək mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyəti yaradılıb. Mənzil Məcəlləsinin qəbulundan keçən 13 il ərzində bu strukturlar on minlərlə olmalıydı.

Samir Əliyev problemin kökünü qanunlarda yox, dövlətin onun pozuntularına qarşı  diqqətsizliyində görür. Məsələn, İnzibati Xətalar Məcəlləsinin 393-1-ci maddəsi mənzil qanunvericiliyinin pozulmasına görə cərimələri nəzərdə tutur. Belə ki, MTK-lar qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş bir ay ərzində ləğv edilməzsə və ya mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyətinə çevrilməsi barədə qərar qəbul edilməzsə, bu halda vəzifəli şəxslər 2000 manat məbləğində, hüquqi şəxslər isə 5000 manat məbləğində cərimə edilir.

Hazırda yüzlərlə MTK var ki, hələ də mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyətinə çevrilməyib, köhnə qaydada işləməkdə davam edirlər, ancaq onlar cərimə olunmur. Bundan əlavə, Mənzil Məcəlləsilə müəyyən olunmuş qaydada binanın idarə edilməsi üsulunun seçilməsinə maneçilik törədilməsinə görə vəzifəli şəxslər 300-800 manat, hüquqi şəxslər 1000-2000 manat məbləğdə cərimə edilir. Bu cərimə mexanizmi də işləmir.

MTK-lar nəinki MMMC-yə (mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyəti) çevrilməyə maraq göstərmir, hətta bu istiqamətdə təşəbbüs göstərən mülkiyyətçiyə müxtəlif süni maneələr törədirlər. Mənzil qanunvericiliyinin pozulmasına görə nəzərdə tutulan inzibati cərimələrə görə məsuliyyət daşıyan subyektlər nazirlik, yerli icra hakimiyyəti orqanlarıdır, -Samir Əliyev qeyd edib.

Yerli icra hakimiyyəti orqanları isə MTK-larla əməkdaşlıqda maraqlıdırlar, hətta qanunsuz MİS-lərdən imtina etmirlər. Beləliklə, sakinlərin təmsil olunmadığı strukturlar tərəfindən yaşayış evlərinin qüsurlu idarə olunması yerli hakimiyyət orqanlarının marağında qalır.-0-