Рынок вторичного жилья будет вынужден уступить позиции

В апреле на вторичном рынке жилья (ВРЖ) столицы наблюдался традиционный рост цен (в среднем на 1%) в зависимости от расположения домов. Начавшийся снос строений на проспекте Нариманова (бывшая улица Советская) и повышенный ажиотаж в электронных СМИ – основная тому причина. Однако если снос ветхих домов на улицах Физули, Бадалбейли и Мирзаага Алиева вызвал резкий подъем цен в этом сегменте (от 20 до 40% в 2010 – 12 годах), сейчас цены растут умеренно, хоть и не естественно.

По данным мониторинга Turan, популярный в сравнении с первичным рынком жилья этот сегмент и дальше будет поддерживать высокий уровень цен за счет относительного недоверия населения к новостройкам, где до сих пор коммунальные порядки зависят от приемных комиссий в ведении МЧС.

В Азербайджане вторичное жилье более приоритетно в сравнении с новостройками по нескольким причинам, - считает председатель Центра экономических исследований Галиб Тогрул. По его словам, это обусловлено государственной регистрацией - обязательным условием для всех видов сделок с жилыми помещениями. «Старые строения в считанные дни передаются из рук в руки, чего не скажешь о новостройках, где надо соблюдать предписания Министерства по чрезвычайным ситуациям», - говорит он. Кроме того, власти с меньшей активностью «запускают руки в карман» владельца вторичного жилья – у него нет обязательств перед комендантами, назначаемыми владельцами новостроек.

Так, по закону, при возникновении права собственности на квартиру в новостройке у участника долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Регистрация права собственности на квартиру является одновременно государственной регистрацией права на владение общим имуществом. За это владелец платит лишние деньги, но окупаются ли они? Сегодня один только Апелляционный суд рассматривает до сотни жалоб в неделю владельцев квартир в новостройках на отсутствие коммунальных услуг, чего не скажешь о вторичном рынке жилья.

Подобные различия приводят к тому, что многие потенциальные покупатели квартир просто боятся вкладывать деньги в долевое строительство, особенно на ранних стадиях, что приводит к неоднородности структуры рынка жилья. Если до 2010 года на рынке жилья была пропорция в балансе предложений (зачастую клиенты предпочитали вкладывать деньги в «сталинку» либо «ленинградский проект»), сейчас преимущество отдается не только планировке и территориальному делению – все больше людей хотят жилье большей площади с намерением перестроить ее по собственному усмотрению.

При этом структура секторного предложения по числу комнат фактически осталась неизменной и равномерной: 35% приходится на долю однокомнатных, 43% – на двухкомнатные и 22% – на трехкомнатные квартиры.

Как сообщил Turan риэлтор Байрам Аббасов из города Гянджа, в ближайшие 5 лет первичный рынок возьмет верх над вторичным рынком недвижимости ввиду амортизации. «Большая часть вторичного жилья построена в советское время (30-80 лет назад), ввиду чего повышается риск при его приобретении», - говорит он. Большинство аналитиков рынка недвижимости также прогнозируют изменение конъюнктуры в пользу первичного рынка, что, в первую очередь связано с усилением контроля за оформлением сделок в данном сегменте и, как следствие, снижением доли риска для потенциального покупателя столкнуться с недобросовестными застройщиками. Это приводит к сужению  ценового диапазона между первичным и вторичным жильем, - как следствие, покупатели стремятся приобретать новое жилье. Увеличение спроса на первичном рынке жилья так же связано с повышением интереса покупателей к индивидуальному загородному жилью, что особенно наблюдается в городах Баку, Гянджа, Сумгайыт, Ширван и Лянкяран, где урбанизация сильно бьет по интересам частников.

Принимая во внимание бурный рост предложения во всех категориях ВРЖ загородной недвижимости даже в эконом классе, что было не характерно для прошлых лет, аналитики рынка недвижимости не ожидают существенной динамики, в частности, в весенне-летний период (с апреля по сентябрь). По прогнозам, в летний период 2014 года рост составит не более 2% в месяц.

Наиболее ликвидными объектами на рынке загородной недвижимости в настоящее время считаются коттеджи в строящихся поселках (например, поселок Гобустан) и земельные участки под индивидуальную застройку. Кстати, все крупные региональные центры, включая Гянджу, пока отстают от Баку по уровню востребованности загородного жилья.

По мнению Аббасова, ВРЖ в ближайшее время не обвалится хотя бы потому, что в 2013 году государственная нефтяная компания Азербайджана (SOCAR) подключила к газоснабжению 149 многоквартирных новостроек (30 тыс. 374 квартиры), что послужило наибольшей рыночной активности в сегменте первичного жилья.

Заместитель председателя Общественного объединения «Содействие экономическим инициативам Ровшан Агаев полагает, что и без того завышенная ценовая планка вторичного жилья в середине второго квартала станет еще выше. Подорожают и строительные материалы, считает он. И это связано не только с выселением жителей, большинство которых ютилось на жилой площади от 15 до 20 кв.м. на семью, вынуждено будет из-за несправедливой компенсации (1,5 тыс. манат за кв. м.) брать банковский кредит и иной вид долга для покупки жилья. Он считает, что в условиях города Баку, где цена двух - трехкомнатной квартиры (за исключением более дешевых домов дворовой системы) колеблется от 40 до 500 тыс. манат и более ($ 51 тыс. – $ 640 тыс.), нет смысла говорить о средних ценах.

Ровшан Агаев так же, как и прочие эксперты, полагает, что жилье во все сегментах, включая аренду квартир, необоснованно дорогое, и объективным показателем этого являются доходы основной массы граждан. По данным Госкомстата, в 2013 году каждый азербайджанец заработал 3 тыс. 705,7 манат. Сама методика подсчета неверная, уравнивающая бюджетников и пенсионеров с доходом в 120 - 170 манат в месяц и олигархов с сотнями миллионов, выведенных в оффшорные зоны.

Если следовать логике Госкомстата, среднестатистический гражданин в случае отказа от пищи и воды купит однокомнатную квартиру в Пираллахинском районе столицы за 8 лет, а в не самом дорогом Ясамальском – за 30 лет.

Однако тот же Госкомстат подсчитал, что население тратит свои доходы - 64.3% их уходит на приобретение товаров и услуг, 10.1% денежных доходов уходит на выплату налогов, пошлин, страховых взносов, кредитов. Кроме того, есть образование детей, здоровье и еще много разных статей расходов, отбрасывающих мечту азербайджанца о квартире на периферию интересов. –17В—