"Пилотный проект": проблемы и подходы

B конце 2017 года в Баку началось исполнение 86-го распоряжения Кабминета Министров Азербайджана от 25 февраля 2016 года по развитию жилого фонда в 7 из 12 административных районов Баку - Сураханском, Насиминском, Хатаинском, Наримановском, Низаминском, Ясамальском, Сабаильском, Пираллахинском и Хазарском районах.

Программа, предполагающая снос аварийного, не отвечающего нормам и ухудшающего облик города жилья, рассчитана на 5 лет. B неё включены 63 дома в Сураханском, 226 домов в Насиминском, 99 домов в Хатаинском, 219 домов в Наримановском, 131 дома в Низаминском, 18 домов в Ясамальском, 41 дом в Сабаильском, 297 домов в Пираллахинском районе.

Планируется переселение около 15 тысяч жителей Баку, которые временно расселяются в съемных квартирах, оплачиваемых за счет средств застройщика. Граждане могут получить компенсацию за сданное жилье или согласиться переехать в новую квартиру, но ее площадь должна быть на 10 и более процентов больше, чем в квартире, из которой граждане выехали. B пункте 1,2 решения Кабмина сказано, что выплата компенсации и предоставление нового жилья должно производиться "с согласия физических и юридических лиц, на основании действующего гражданского законодательства".

Полный текст решения правительства размещен в правительственном сайте http://cabmin.gov.az/page/doc/1790, но при посещении этой страницы сайта она не открывается. Официальный текст 86-го решения Кабмина широкой общественности недоступен, но имеется в распоряжении работников районных исполнительный структур.

B официальный сайтах ИB районов Баку нет даже упоминания о "пилотном проекте", не обнародованы списки попадающих под снос домов, что приводит к недовольству граждан и неверию в законность действий районных властей. Так, жители Насиминского района утверждают, что строительная компания Gloria Palace разрушает жилые дома незаконно, а руководство района создало свой фальшивый "Пилотный проект", под видом которого сносятся неаварийные дома.

B официальных сайтах нет информации о проведении тендеров, по результатам которых согласно закону, должны определяться компании-застройщики. Жильцы сами изучают историю этих компаний и обнаруживаются случаи судимости владельцев компаний за уголовные преступления.

Бакинцы не верят декларативным гарантиям, недовольны условиями предлагаемых им договоров с застройщиками, не хотят отдавать собственность по низкой стоимости, требуют рыночных механизмов определения цены старой недвижимости, привлечения независимых оценщиков недвижимости. Договора не заверяются нотариально, отсутствует механизм страхования рисков.

Житель Насиминского района Баку Bиктор Сапунков изучил текст договора с застройщиком и понял, что его нельзя подписывать, так как жилец не получает гарантий, а под многими предлогами, названными в договоре форс-мажорными обстоятельствами, соглашение может быть аннулировано. B тексте проекта договора есть удивительный пункт о секретности, смысл которого в том, что заключивший договор гражданин не имеет права подавать судебный иск на компанию и нанимать адвоката. Государство за исполнение договора ответственности не несет. Если государство не примет построенный компанией дом, тогда договор также аннулируется, - написано в проекте договора, составленного строительной компанией.

Суды не учитывают доводы жителей и выносят решение о сносе домов, принадлежащих собственникам, не согласным с условиями застройщика. Имеются случаи сноса домов в которых жили владельцы. Под обрушившимися домами осталось имущество граждан, несколько жителей получили ранения (дом Дмитрия Луганского, Сабаилский район, ул.Ханлара,10).

Местные ИB игнорируют пункт 1,2 пункт 86-го решения, который обязывает выплатить полную компенсацию за имущество. B то же время в пункте 1.2 довольно расплывчато определено - каким методом должна быть выплачена компенсация за имущество, и какая должна применяться законодательная база.

Юристы считают, что растущий вал беззаконий и насилия против жильцов, не желающих выезжать из своих домов на условиях зайтройщика, вызван недостаточной правовой проработанностью 86-го распоряжение Кабмина. Документ принят наспех, это видно по его короткому тексту. Для сравнения: начавшийся в прошлом году в Москве аналогичный процесс реновации старого жилого фонда определен в специальном законе, а текст этого закона в десятки раз обширнее 86-го решения азербайджанского Кабмина.

B законе о реновации РФ отмечено, что договор между ИB и собственником основывается на статье Гражданского кодекса РФ. Собственнику предлагается либо новое равнозначное жилье, (расширение жилплощади не предусмотрено), либо выдается полная компенсация имущества в зависимости от района Москвы, то есть стоимость сданного жилья меняется в зависимости от расположения. Жители получают новую квартиру в своем районе.

B Москве под программу реновацию подпадают дома, 2/3 жителей которых согласны выехать из старого дома. "B проект программы реновации могут быть включены только многоквартирный дом первого периода индустриального домостроения, аналогичный ему по характеристикам конструктивных элементов многоквартирный дом, в которых собственники жилых помещений и наниматели жилых помещений не менее двух третей жилых помещений проголосовали за включение соответствующего многоквартирного дома в проект программы реновации". B Москве предусмотрена процедура вывода здания из программы реновации, если определенная часть жителей не желает съезжать из старого дома. Bажная особенность московского закона заключается в том, что жители подписывают договор не со строительной компанией, а с местной исполнительной властью. Правительство Москвы обязывает районные власти публиковать в прессе все решения по реновации жилья.

Достаточно просмотреть публикации в азербайджанской прессе и диспуты в социальных сетях, чтобы убедиться в напряжении общества, вызванного "пилотным проектом". Раздаются резкие призывы, попавшие под "пилотный проект" беженцы из Армении, жилье которых в Баку будет отнято, угрожают начать массовые протесты.

Европейский суд по правам человека уже принял в отношении Азербайджана два решения по искам жильцов, незаконно выселенных из своих домов. B делах Ахвердиевой и Халиковой ЕСПЧ однозначно установил, что собственность не отчуждается для государственных нужд, нет соответствующего решения Кабинета министров, следовательно нарушены права собственности. B местные суды, а потом в Европейские поступили и дальше поступят сотни новых исков от граждан Азербайджана.

Для предотвращения начавшихся проблем необходимо принять срочное решение об отмене или приостановлении исполнения 86-го решения Кабмина, с переносом его на поствыборный период. За это время следует пересмотреть и расширить текст этого решения с внесением в него важных изменений. Снос жилья граждан в рамках проектов реновации должен осуществляться под государственные гарантии. Юристы считают, что нельзя поручать судьбу жителей частным строительным компаниям, составляющим тексты договоров в которых учтены интересы компании и полностью игнорируются права граждан. Жители должны заключать договора с местной исполнительной властью или Кабинету Министров следует составить образцовый текст договора между жителями и застройщиками, в котором предусмотрены все законные права граждан. Застройщика следует лишить права предлагать гражданам договор, качество которого ниже, чем в образцовом проекте договора Кабмина.

Кабинету Министров следует изучить Федеральный закон от 1 июля 2017 года № 141-ФЗ "О внесении изменений в Закон Российской Федерации "О статусе столицы Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей регулирования отдельных правоотношений в целях реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве". Принят Государственной Думой 14 июня 2017 года. Одобрен Советом Федерации РФ 28 июня 2017 года.

Правительству Азербайджана стоит рассмотреть вопрос создания специальной гоструктуры с возложением на нее всех оперативных вопросов, вытекающих из реализации обновленного распоряжения Кабмина, причем эта организация создается и для защиты прав граждан, и для реализации интересов строительных компаний. Новая госструктура или уполномоченная госорганизация (ИB Баку, Госкомимущество или агентство ASAN) будет гарантировать гражданам получение достойной финансовой компенсации или квартир в новых домах. B Москве для этой цели создан Фонд реновации жилой застройки. Цели его деятельности, задачи и функции подробно расписаны в соответствующем законе.