Цены на вторичном рынке жилья в столице не пропорциональны доходам населения

В феврале на вторичном рынке жилья (ВРЖ) столицы опять наблюдался перманентный рост цен (в среднем на 3,5%) в зависимости от расположения домов. Начавшийся снос строений на проспекте Нариманова (бывшая улица Советская) и повышенный ажиотаж в электронных СМИ – основная тому причина. Однако если снос ветхих домов на улицах Физули, Бадалбейли и Мирзаага Алиева вызвал резкий подъем цен в этом сегменте (от 20 до 40% в 2010 – 12 годах), сейчас цены растут умеренно, хоть и не естественно.

По данным мониторинга Общественного объединения «Участники рынка имущества», рынок вторичного жилья в ближайшее время не обвалится хотя бы потому, что в 2013 году государственная нефтяная компания Азербайджана (SOCAR) подключила к газоснабжению 149 многоквартирных новостроек (30 тыс. 374 квартиры), что послужило наибольшей рыночной активности в сегменте первичного жилья.

Заместитель председателя Общественного объединения «Содействие экономическим инициативам Ровшан Агаев полагает, что и без того завышенная ценовая планка вторичного жилья в середине второго квартала станет еще выше. Подорожают и строительные материалы, считает он. И это связано не только с выселением жителей, большинство которых ютилось на жилой площади от 15 до 20 кв.м. на семью, вынуждено будет из-за несправедливой компенсации (1,5 тыс. манат за кв. м.) брать банковский кредит и иной вид долга для покупки жилья.

Он считает, что в условиях города Баку, где цена двух - трехкомнатной квартиры (за исключением более дешевых домов дворовой системы) колеблется от 40 до 500 тыс. манат и более ($ 51 тыс. – $ 640 тыс.), нет смысла говорить о средних ценах. В случае послаблений банковской системы (сейчас требуют депозит до 40% стоимости жилья, справку о зарплате не менее 700 манат при возрасте до 45 лет) при ипотечном кредитовании цены на «советское жилье» сразу вырастут на 15-20%.

В феврале объем предложений был равен объему спроса на жилье с небольшим превышением последнего. Самыми привлекательными районами пока являются Сабаильский и Хатаинский районы. Бывшие фавориты (Ясамальский, Наримановский и Насиминский районы) отстают от конкурентов в связи с планами правительства о сносе домов. В совокупном же портфеле предложений доля этих районов составила в феврале 79% объема. Основная причина тенденции в том, что новостройки перепродаются, создавая вторичный рынок, эти районы являются выгодными и для ипотечного кредитования.

Двух и трехкомнатные квартиры столицы наиболее востребованы среди семей, холостяки предпочитают однокомнатное жилище в многоквартирном доме. Предпочтение отдается близости к транспортным артериям, особенно метро и автобусным остановкам. Так, в престижном поселке Бакиханова с разветвленной транспортной сетью, но в 1 км от метро «двушка» реально стоит до 70 тыс. манат ($89 тыс.), а в недавно отстроенном поселке Ахмедли с выходом к одноименной метростанции такая же квартира стоит 85 тыс. манат ($ 108 тыс.).

Эксперт отметил, что население стало примерным плательщиком процентов по потребительским кредитам, и закладывает жилье, беря ссуды для расширения жилплощади. Поэтому наибольшим спросом (около 55%) пользуются двух- и трехкомнатные квартиры по цене, превышающей средний уровень ($2 тыс.).

В прошлом месяце и в других крупных городах страны имела место активизация на ВРЖ и сравнительный рост цен, хотя там не наблюдался снос жилья.

Ровшан Агаев так же, как и прочие эксперты, полагает, что жилье во все сегментах, включая аренду квартир, необоснованно дорогое, и объективным показателем этого являются доходы основной массы граждан. По данным Госкомстата, в 2013 году каждый азербайджанец заработал 3 тыс. 705,7 манат. Сама методика подсчета неверная, уравнивающая бюджетников и пенсионеров с доходом в 120 - 170 манат в месяц и олигархов с сотнями миллионов, выведенных в оффшорные зоны.

Если следовать логике Госкомстата, среднестатистический гражданин в случае отказа от пищи и воды купит однокомнатную квартиру в Пираллахинском районе столицы за 8 лет, а в не самом дорогом Ясамальском – за 30 лет.

Однако тот же Госкомстат подсчитал, что население тратит свои доходы - 64.3% их уходит на приобретение товаров и услуг, 10.1% денежных доходов уходит на выплату налогов, пошлин, страховых взносов, кредитов. Кроме того, есть образование детей, здоровье и еще много разных статей расходов, отбрасывающих мечту азербайджанца о квартире на периферию интересов. --17D—