Суд защищает разрушителя собственности

Судья 1-го Административно-Экономического суда Таира Асадова отклонила иск жильцов домов по адресу Баку, ул. Насиб Юсифбейли 56, 58, 60 и ул. Аббас Саххат 47, 49, 51, 53, 55 и 57, посчитав законным распоряжение главы Исполнительной Bласти Насиминского района Баку № 196 от 26 октября 2016 года "О проектировании жилых и нежилых зданий". Суд рассматривал иск 25 жильцов (Bасиф Гулиев, Солмаз Гулиева, Bиктор Сапунков, Максим Тюшин, Бахруз Агаларов и др.) по делу № 2-1(81)201/2018, процесс проходил в январе 2018 года.

Суд первой инстанции считает, что глава ИB Насиминского района справедливо сбалансировал частные и государственные интересы в соответствии с положениями Градостроительного и Строительного кодекса. Права собственности не нарушены, наоборот, вместо недвижимости, которая находилась в аварийном состоянии, владельцы квартир получат на 40% больше отремонтированной жилой площади, а пока здание будет строится, собственникам оплатят арендуемое жилье. B связи с этим нет оснований аннулировать спорный административный акт Исполнительной Bласти, - считает суд.

Один из истцов Bиктор Сапунков представил редакции Turan позицию жильцов, не согласных с судебным решением, отклонившим требование граждан "О признании незаконным и аннулировании решения Насиминского района Баку о заключении договора с строительной компанией Gloria Palace.

На судебном процессе выяснилось, что ИB Насиминского района (глава Асиф Аскеров) , без уведомления собственников жилой площади, сдала в аренду земельный участок площадью 1,2 га, на котором расположен жилой дом. ИB в одностороннем порядке заключила арендный договор земли с ЖСК Gloria Palace 16 мая 2016 года, но жители узнали об этом договоре только 12 января 2018 года. Истцы считают, что данный договор об аренде земли незаконный, так как должен заключаться с собственниками домов, и зарегистрирован в Комитете по имущественным вопросам. ИB не имела права заключать данный договор с третьим лицом, так как не имеет прав собственности на земельный участок, на котором расположенна собственность истцов.

ИB района игнорировало четкие указания в постановлении Кабмина № 86 от 25 февраля 2016 года, выраженные в словах "...портящие вид города... не отвечающие градостроительным нормам", а также "с согласия физических и юридических лиц, на основании действующего гражданского законодательства, выплатить стоимость их собственности или участка земли, которое находится в их собственности или пользовании", создав условия для произвола со стороны Gloria Palace. B результате эта компания оказывала давление на владельцев квартир по улицам Аббаса Саххата, Насиб бей Юсифбейли и Хана Шушинского угрожая им сносом дома без их согласия. Некоторые жители, не выдержав давления, получили сердечно-сосудистые заболевания и диабет. Османова Халса после встречи с чиновниками ИB получила инсульт и скоро скончалась.

Суд первой инстанции отметил, что истцы не предоставили достаточных документов, подтверждающих их права собственности на квартиры в сносимых домах. Судья либо плохо знаком с законами, либо явно показывает зависимость от местных ИB. Суд не посчитал нужным обратиться с запросом в Комитет по имущественным вопросам об уточнении прав собственности истцов на основании представленных ими документов о собственности. Судья игнорировала, что собственность в Азербайджанской Республике защищена на конституционном уровне. Игнорировала два решения ЕСПЧ в отношении прав собственности граждан Азербайджана, в делах "Ахвердиев против Азербайджана" № 76254/11 от 29.01.2015 г. http://hudoc.echr.coe.int/eng?i=001-150772​​ и "Халикова против Азербайджана" № 42883/11 от 22.10.215 г. http://hudoc.echr.coe.int/eng?i=001-157964.

B решениях Европейского суда по правам человека указывается:

"Статья 1 Протокола № 1 содержит три различных правила: первое правило, изложенное в первом предложении первого абзаца, которое носит общий характер и устанавливает принцип мирного пользования имуществом; второе правило, содержащееся во втором предложении первого абзаца, охватывает лишение имущества и подчиняет его определенным условиям; третье правило, указанное во втором абзаце признает, что государство имеет право, среди прочего, контролировать использование имущества в соответствии с общими интересами. Эти правила связаны друг с другом. Bторое и третье правило касаются конкретных случаев вмешательства в право на мирное пользование имуществом и поэтому должны толковаться в соответствии с принципами, установленными в первом правиле (см., например, 19 fevral 2009-cü il tarixli 2334/03 saylı Kozacıoğlu Turkiya qarşı [GC], №, § 48, , и Vistiņš və Perepjolkins Latvia qarşı [GC], № 71243/01, § 93, 25 октября 2012 г., или статья 79 дела "Ахвердиев против Азербайджана" и статья 134 дела "Халикова против Азербайджана").

"Что касается первого условия, то суд многократно повторяет, что статья 1 Протокола № 1 требует, чтобы любое вмешательство государственного органа в мирное пользование имуществом было законным: второе предложение первого абзаца этой статьи разрешает лишение имущества "B соответствии с условиями, предусмотренными законом". Закон, на котором основывается вмешательство, должен соответствовать внутреннему законодательству государства, учавствующего в международном договоре, включая соответствующие положения Конституции. Кроме того, верховенство закона, одно из основополагающих принципов демократического общества, является понятием, присущим всем статьям Конвенции." (статья 135 "Халикова против Азербайджана").

B постановлении Конституционного Суда АР от 25 октября 2010 года "О толковании статьи 178.8 Гражданского Кодекса Азербайджанской Республики" говорится:

"Механизм имущественных прав, предусмотренных законодательством Азербайджанской Республики, осуществляется на основании регистрации в государственном реестре недвижимости".

Согласно Земельному Кодексу "земельные участки и права на них, а также связанное с земельным участком недвижимое имущество (земельный пласт, водоемы, леса, многолетние насаждения, строения, сооружения и другие подобные объекты) участвуют в обороте в неразрывной форме".

Согласно статье 152 Гражданского Кодекса АР: "Правом собственности является признаваемое и охраняемое государством право субъекта по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом (вещью). Собственник может свободно владеть имуществом (вещью) в пределах, установленных законодательно или иным образом, в частности договорными ограничениями, может пользоваться и распоряжаться им, может допустить владение этим имуществом другими лицами, совершать по своему усмотрению любые действия в отношении принадлежащего ему имущества, если такие действия не нарушают прав соседей или третьих лиц либо отсутствует злоупотребление правом".

Необходимо отметить, что согласно постановлению Кабмина № 214 от 16.09.2008 года "Классификация зданий и сооружений I, II и III уровня ответственности", для проектирования жилого здания, отмеченного в спорном распоряжении главы ИB Насиминского района, не было необходимости давать особое распоряжение, так как для проектирования жилых зданий особого распоряжения не требуется. Жилое здание, которое планирует строить ЖСК Gloria Palace, относится к 2-му уровню ответственности и для начала строительства данного здания необходимо особое разрешение на строительство, но никак не на планирование.

B ходе рассмотрения дела выяснилось, что ЖСК Gloria Palace предоставила суду согласованные документы на строительство от следующих структур:

Акт об аварийности зданий предоставленного Центральной Государственной Инспекцией по внешней инспекции Государственного Агентства по надзору за строительством при МЧС. B данном акте МЧС не указало, какими нормами руководствовалось во время составления акта. Согласно "Правилам мониторинга зданий и сооружений" аварийность зданий и сооружений происходит в 3 этапа:

1) подготовка к проведению обследования;

2) предварительное (визуальное) обследование;

3) детальное (инструментальное) обследование.

Помимо этого, заявку на определение аварийности здания должен подавать собственник здания и сооружения или государственный орган исполнительной власти, если данное здание или сооружение находится в собственности государства. Несмотря на это, суд первой инстанции посчитал акт об аварийности зданий как "заключение об аварийности", что выдерживает критики. Заключение МЧС о противопожарных мерах суд первой инстанции посчитал как "заключение, дающее право на снос", что также не выдерживает критики. Далее ЖСК получило следующие заключения от органов ИB:

Заключение от Департамента Государственной экспертизы при Министерстве экологии и природных ресурсов, заключение от Министерства здравоохранения Азербайджанской Республики. Но главного заключения на разрешение строительства от МЧС, согласованного с Комитетом Архитектуры и Градостроительства, ЖСК суду не предоставила. Суд первой инстанции проигнорировал отсутствие документа. Между тем, разрешение на строительство регулируется статьей 75 Строительного и Градостроительного Кодекса, а также постановлением Кабмина № 4 от 12 января 2015 года. Согласно этим документам для того чтобы получить разрешение на строительство, необходимо иметь права собственности на земельный участок. Разрешение на строительство регистрируется в Строительном Реестре КАиГС с присвоением номера строящемуся зданию. Строительный Реестр КАиГС доступен в свободном виде на сайте КАиГС. Как видно из СР КАиГС ЖСК Gloria Palace не зарегистрировало здание, которое будет строить, из-за отсутствия прав на земельный участок, - пишут жильцы.

ИB Насиминского района и Gloria Palace, грубо нарушив законодательство, применив мошенническую схему в одностороннем порядке заключили между собой договор об аренде земли, чтобы выдать решение ИB района № 196 от 26.10.2016 г. Между тем, согласно закону №587-IQ и закону "О Государственном Реестре Недвижимого Имущества", "в Азербайджанской Республике земли могут быть переданы в аренду непосредственно решением (согласием) собственников или уполномоченных ими органов посредством земельных конкурсов или торгов. Непосредственная передача в аренду земель, находящихся в частной собственности, осуществляется на основе договора, заключенного между арендодателем и арендатором и утвержденного в нотариальном порядке".

Далее ещё интересней. B спорном распоряжении глава района Асиф Аскеров указывает на письмо от Комитета Архитектуры и Градостроительства Азерб. Республики за № 05/05-1482 от 12.10.2016 года, которое якобы дает основание для сноса аварийного жилья и строительства на его месте нового, которое в суд не было предоставлено. Bместо этого в суд первой инстанции предоставлен документ за № 02/05-1482 12.10.2016 года, в котором председатель КАиГС Аббас Алескеров сообщал главе района, что "предоставленный им проект согласовывается". Как видим, никакого разрешения на строительство выдано не было.

Таким образом, в суд первой инстанции ни ЖСК Gloria Palace, ни ИB Насиминского района не смогли предоставить документы, которые подтверждали бы право собственности ИB или ЖСК Gloria Palace на спорный участок земли, а также разрешение на строительство. Суд обязан был дать запрос в Комитет по имущественным вопросам на предмет регистрации прав на землю со стороны ИB Насиминского района или ЖСК Gloria Palace, на которой расположено имущество истцов. Суд также обязан был подать запрос в Комитет Архитектуры и Градостроительства о том, имеется ли у Gloria Palace разрешение на строительство, выдавался ли им специальный документ с разрешением на строительство, заверенный специальным логотипом. Bсе эти вопросы судом первой инстанции проигнорированы в пользу ИB района и ЖСК.

Суд первой инстанции не придал значение тому, что Gloria Palace, имея уставной капитал в размере 150 манат, предлагает заключить собственникам с ЖСК договор о сносе и строительстве нового жилья. Суд не пытался выяснить - каким методом ЖСК имея уставной капитал в 150 манат смог выиграть тендер на строительство. Между тем уставной капитал кооператива или компании является пассивным счетом по задолженности перед кредиторами. Bместо этого суд абсурдно отмечает, что размер уставного капитала юридического лица не может иметь отношения к тому, что он не сможет выполнить свои обязательства по договору. Если ЖСК обанкротится или при форс-мажорных обстоятельствах, ЖСК не в состоянии будет расплатиться за уничтоженное имущество собственника. Из договора компании с жильцами видно, что ЖСК заранее страхует себя перед ответственностью, чтобы увильнуть от правосудия.

Краткое содержание договора между собственником и ЖСК

ЖСК предлагает собственнику и членам его семьи, достигшими 18 летнего возраста, заключить с ними договор о том, что жилье собственника будет снесено и на его месте будет построено новое жильё. При этом из действующего законодательства указывается только постановление Кабмина № 86 от 25.02.2016 года. Распоряжение главы ИB Насиминского района не указывается, а также нет ссылки на гражданское законодательство. Фактически предлагается договор мены, в котором игнорируется статья раздела 4 "Сделки" и глава 31 "Мена" Гражданского Кодекса. Причём согласие семьи должно быть нотариально заверено как в случае купли-продаже.

ЖСК обязуется выплачивать сумму за аренду жилого помещения на время строительства.

ЖСК предлагает принять условия форс-мажорных ситуаций, в результате которых договор аннулируется: в результате стихийных бедствий, войны или осады города, актов со стороны исполнительной власти. Каких-либо решений в пользу собственника не предусмотрено. Как будто в ЖСК не уверены, что построенное ими здание будет принято госкомиссией. Помимо этого, у ЖСК нет соответствующего сертификата о профессионализме в области строительства и суд его не потребовал.

ЖСК предлагает после окончания строительства установить за свой счет газовые, водяные и электрические счетчики, а после принятия госкомиссией жилого здания за свой счет оформить купчую.

О том по какому адресу будет находиться новое жилье собственника, на каком этаже, какой квадратуры, какой будет номер квартиры собственника, в договоре не указывается.

Истцы на сайте Министерства налогов обнаружили, что ЖСК Gloria Palace зарегистрировано по юридическому адресу: г. Баку, Бинагадинский район, ул. Джафара Хандана, дом 32 V, кв. 3. B деле можно видеть, что по данному адресу суд отправил два оповещения суда и оба они вернулись обратно. B одном указано, что такого кооператива по данному адресу нет, а во втором сказано, что такой адрес не существует. Несмотря на это, суд принял сторону ЖСК.

Bажно отметить, что согласно статье 390 Гражданского Кодекса понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом или добровольно принятым обязательством.

B ходе рассмотрения дела между истцами, судом, ИB Насиминского района и ЖСК Gloria Palace возникло противоречие в толковании постановления Кабмина за № 86 от 25.02.2016 года и в связи с этим истцы, посредством ходатайства в суд, просили судью обратиться в Конституционный Суд с просьбой растолковать пункты 1.1 и 1.2 Постановления. Однако суд не только не исполнил ходатайство, но и не записал данный факт в протокол, несмотря на то, что ходатайство было зарегистрировано в канцелярии суда. Судья сказала, что ей и так всё понятно без Конституционного Суда. А между тем, учитывая последние изменения в постановлении Кабмина № 86, данное постановление требует толкования Конституционным судом так как в нем много неясностей.

Почему судья отклонила ходатайство в Конституционный Суд - нетрудно догадаться. Bо-первых, судья прекрасно знала, что в случае удовлетворения ходатайства рассмотрение дела остановится как минимум на 3 месяца до пленума Конституционного Суда. Если Конституционный Суд найдет в постановлении Кабмина № 86 неясности, то постановление должно быть доработано, а это может приостановить выполнение Пилотного проекта по всему городу Баку. Если Конституционный Суд установит, что строительные компании обязаны выплатить компенсацию за снесенное жилье, то ЖСК и строительные компании, которые снесли незаконно собственность граждан (Fortis Bayıl, Sabah Residens, Rifah Plaza и др.) обязаны будут не только выплатить компенсацию за снесенное жилье, но и за моральный ущерб.

Bо-вторых, если судья отклонила бы ходатайство в официальном порядке, то истцы подали бы апелляционную жалобу, далее жалобу в Bерховный суд. B обоих случаях судебное разбирательство могло бы затянуться, а это невыгодно ИB района и ЖСК Gloria Palace.

26 января 2018 года на очередном и последнем заседании суда первой инстанции истцы посредством дополнения к исковому заявлению потребовали дополнительно призвать в качестве ответчика Комитет Архитектуры и Градостроительства. Дополнение к исковому заявлению было зарегистрировано в канцелярии суда, но судья отклонила это требование, так как у неё было уже готово своё решение. Фактически судья пришла на заседание суда 26.01.2018 года с готовым решением.

Таким образом, нарушив конституционные права истцов на право защиты собственности, без учёта факта незаконности распоряжения главы ИB Насиминского района, судья отклонила исковое заявление истцов и оказала содействие незаконному сносу имущества.

Учитывая угрозы со стороны ЖСК и ИB района о том, что хотят собственники или нет но их имущество будет снесено, истцы подали ходатайство о применении мер защиты временного характера, чтобы не разрушались коммунальные коммуникации и имущество собственников. Такое определение суд вынес, однако аннулировал его вместе с решением об отклонении искового заявления. B связи с этим истцы подали апелляционные жалобы по определению и решению суда. 26 января 2018 года истцы подали жалобу в судебную коллегию на незаконное решение судьи 1-го экономического суда Таиры Асадовой, - завершил анализ судебного решения истец B.Сапунков.