Массовое строительство жилья смещается на окраину Баку

В апреле впервые с начала года в центре Баку и в регионах прекратился рост цен на квартиры в сегменте первичного рынка жилья (ПРЖ). Оживление наблюдается в маклерской среде городов Хырдалан (Абшеронский райцентр) и Локбатан (Карадагский райцентр). Один из них примыкает к северо-западу столицы, другой входит в зону юрисдикции Баку и расположен на его юго-западе. Что касается застоя цен в регионах, это неудивительно на фоне минимальных финансовых накоплений и «жадности» банков, скупо выделяющих кредиты жителям периферии.

Средние цены по состоянию на 1 мая колеблются в зависимости от расположения новостроек. Самые востребованные в последние три года (после массового сноса жилья по улицам Физули, Диляры Алиевой, Шамси Бадалбейли и Мирзааги Алиева) - одно- и двухкомнатные квартиры «под маяк» на окраине и в поселках столицы по цене 650 манат ($830) за квадратный метр. Большинство однокомнатных квартир – от 60 до 85 квадратных метров общей площади, двухкомнатные квартиры – от 85 до 105 кв.м.

В сравнении с началом года цены возросли на 10%, а в сравнении с аналогичным периодом минувшего года на 14,7%. Согласно опросам среди риэлторов и маклеров, наряду с приостановкой цен замедлилась и активность покупателей в центре города. После начавшегося сноса домов (по данным Исполнительной власти столицы, за 2 месяца выселено 700 семей) по проспекту Нариманова – бывшей улицы Советской граждане, получившие компенсацию, предпочитают переезжать в упомянутые города Хырдалан и Локбатан в нескольких километрах от Баку. 

Это  cвязано минимум с двукратной разницей в ценах на жилье и разветвленной транспортной инфраструктурой – из обоих населенных пунктов ходят автобусы, конечные остановки которых рядом со станциями метро «20 Января» и «28 Мая». Еще одна причина ценового застоя в столице – насыщенность ипотечного кредитования – банкам нужна справка о зарплате в 1 тыс. и более манат при возрасте соискателя не более 40 лет для выдачи кредита до пенсионного возраста должника. Максимальный потолок ипотечного кредита - 50 тыс. манат, но получить их удается даже не каждому десятому соискателю.

Поскольку элитное жилье в центре города (от 3 до 40 тыс. манат за кв.м.) возводится и продается не каждый день, этот сегмент в апреле был не актуален. По мнению аналитиков, спрос на него будет не ранее конца этого года, так как нет пока готовых объектов такого типа. Обычно они раскупаются до начала строительства (их возводят «неприкосновенные» компании, например, Pasha Construction LLC со смешанным объектом «резиденции порта Баку»), относящиеся к верхушке бизнеса правящей семьи, а толстосумы выстраиваются в очередь для того, чтобы отметиться в заветном списке плательщиков.

Так называемый средний класс с семейным (4-5 человек) бюджетом более 1,5 тыс. в месяц предпочитает, как и в советские времена, трехкомнатные квартиры с постоянными коммунальными услугами (отопление, электричество, природный газ, уборка мусора и пр.). Средне отремонтированное жилье (от 105 до 140 кв.м.) такого типа стоит около 850 манат за 1 кв. метр. Кроме того, эта категория населения приобретает квартиры в зданиях, принятых в эксплуатацию МЧС и имеющих, кроме акта приемки, документы, включая техпаспорта, адрес, от Госкомимущества.

Самыми привлекательными районами столицы в течение марта были Хатаинский, Насиминский и Сабунчинский районы. Ранее лидерство удерживал Ясамальский район, однако снос домов на этой территории сменило вектор. В апреле число предлагаемых домов составило 395, а число строительных компаний упало в сравнении с началом года от 122 до 115.

Как сказал Turan эксперт Новруз Зейналов, очередной виток роста цен на первичное жилье в пределах 20% прогнозируется к концу года, когда в Ясамальском районе (на проспекте Гусейна Джавида напротив станции метро «Академия Наук») прорисуются контуры нескольких элитных домов. В среднем же цены, по его словам, мало изменятся.

«Более высокий рост цен возможен ввиду ограниченного количества качественного предложения либо при отсутствии аналогичных объектов в упомянутом районе. Возможна также дальнейшая тенденция перемещения географии строительства в сторону окраин столицы, а это сопряжено с развитием инфраструктуры, которая пока на периферии не развита так, как к тому привыкли бакинцы», говорит он.

По его словам, для развития сегмента важно пересмотреть строительное законодательство, повысить общий уровень престижности жилья и уровнять инфраструктурные возможности Баку и примыкающих к нему окраин, что приведет к новому качественному состоянию первичного рынка. В противном случае вторичный рынок еще долгое время будет господствовать в портфеле покупательских приоритетов населения.

В столице появилась новая тенденция - застройщики обращают внимание уже не на старые кварталы, а на аварийные дома либо объекты, нуждающиеся в реконструкции. Логическое продолжение должна получить и тенденция использования промышленных территорий и технопарков – застройщики уже договорились об освоении этих зон, перспективных с точки зрения наращивания коммерческих площадей и заселения туда профильных специалистов вместе с их семьями. Но это тема среднесрочной перспективы в 5-10 лет, - полагает эксперт.