Mənzil qiymətləri �uyğunlaşa� bildimi!?

Ekspertlər təklif edir: qiymətlər aşağı alınmalı, şəffaflıq təmin edilməlidir.

Azərbaycanda əhalinin, xüsusilə də, aztəminatlıların mənzil təminatı əsas sosial problemlərdəndir. Uzun illərdir ekspertlər xəbərdarlıq edirlər ki, ölkədə əhalinin daha geniş kütləsini yaşayış evləri ilə təmin etmək üçün sosial mənzil proqramı qəbul edilməlidir. Əks halda evsizlik problemi daha geniş vüsət alacaq.

Mənzillərin əlçatanlıq səviyyəsinə görə, Azərbaycan bir sıra Avropa ölkələri ilə müqayisədə 10 dəfə, hətta bəzi ölkələrdən 20 dəfə geri qalır.

Əksər ölkələrdə mənzil probleminin həllini dövlət öz üzərinə götürür və bu müxtəlif proqramlar vasitəsilə həyata keçirilir. Rusiyada hələ 2005-ci ildən "Rusiya Federasiyası vətəndaşları üçün - əlçatan və rahat yaşayış sahələri" adlı milli lahiyə icra olunmağa başlayıb. ABŞ-da icra olunan "Yaşayış sahələrinə əlçatanlığın təmin edilməsi" dövlət proqramı eyni məqsəd daşıyır. Eyni zamanda, İngiltərədə hələ 2008-ci ildə "Yaşayış sahələri və bərpa aktı" qəbul olunub.

Azərbaycanda hər sakinə düşən orta yaşayış sahəsi 2000 - 2016 cı illərdə tədricən 9.3 kvadrat metrdən 12 kvadrat metrə kimi artıb. Ancaq son illərdə bir - birilə əlaqəli üç göstərici - xüsusi mülkiyyətə sahiblik payı, urbanizasiya və hər sakinə düşən yaşayış sahəsi üzrə göstəricilər, demək olar ki, sabit qalıb.

Mənbə: Dövlət Statistika Komitəsi

Hökumət gec də olsa...

Azərbaycanda sosial mənzillərin tikilməsi 2009-cu ildə qəbul edilmiş Mənzil Məcəlləsində nəzərdə tutulmuşdu. Ancaq real addım müvafiq Yol Xəritəsinin qəbulu ilə atıldı. Azərbaycan prezidentinin iqtisadiyyatın müxtəlif sektorları ilə bağlı təsdiq etdiyi 12 Strateji Yol Xəritəsindən biri "uyğun qiymət"ə mənzil təminatına həsr olunub. 2016-cı ilin 6 dekabrında təsdiqlənən sənəddə qısa, orta və uzunmüddətli dövrləri əhatə etməklə, 2020-ci ilədək strateji baxış və tədbirlər planı, 2025-ci ilədək olan dövr üçün uzunmüddətli baxış və 2025-ci ildən sonrakı dövr üçün hədəf baxışdan ibarətdir. Strateji Yol Xəritəsində 2020-ci ilədək müəyyən edilmiş məqsədlərə çatmaq üçün 2 strateji hədəf və 6 prioritet müəyyən edilib.

Strateji hədəf 1. Uyğun qiymətə mənzil təminatının layihələndirilməsi və həyata keçirilməsi üçün Mənzil İnşaatı Dövlət Agentliyinə müəyyən strategiya və hədəflərə əsaslanan səlahiyyətlərin verilməsi

Mənzil İnşaatı Dövlət Agentliyinin təşkilati strukturunun, vəzifələrinin və dəstək sahələrinin müəyyən edilməsi

Uyğun qiymətə mənzil təminatı ilə bağlı hədəflərin və dövlət dəstəyi mexanizmlərinin müəyyən edilməsi

Strateji hədəf 2. Uyğun qiymətə mənzil bazarının fəaliyyətinə əlverişli şərait yaradan əsas mexanizmlərin həyata keçirilməsi

Torpaq sahələrinin müəyyən edilməsi və mülkiyyət hüququnun "MİDA" MMC-yə ötürülməsi

Dövlət mənzil fondunun benefisiarlarının müəyyən edilməsi

Yerli və beynəlxalq özəl sektor iştirakçıları ilə əməkdaşlığın qurulması

İpoteka bazarının effektivliyinin təmin edilməs

Sənəddə nəzərdə tutulanların əsas icraçısı olan Agentlik isə Yol Xəritəsindən bir neçə ay əvvəl, dövlət başçısı İlham Əliyevin 11 aprel 2016-cı il fərmanı ilə yaradılıb. Fərmanla Nazirlər Kabinetinə yaşayış zonalarına (həyətyanı sahələri olan fərdi yaşayış və bağ evlərinin tikintisi üçün nəzərdə tutulan ərazilər istisna olmaqla), ictimai-işgüzar zonalara aid edilən, hüquqi və fiziki şəxslərin istifadəsində olmayan dövlət mülkiyyətindəki torpaq sahələrinin "MİDA" MMC-nin sərəncamına verilməsini təmin edilməsi tapşırılır.

Fərmana əsasən, "MİDA" MMC-nin sərəncamına verilən torpaq sahələrində inşa ediləcək obyektlərin tikinti ərazisinədək mühəndis-kommunikasiya təminatı sistemi və xətləri dövlət büdcəsinin vəsaiti hesabına çəkiləcək. Cəmiyyətin sərəncamına verilən torpaq sahələrinin daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində və dövlət torpaq kadastrında qeydiyyatı da dövlət büdcəsinin vəsaiti hesabına aparılacaq.

İnşa edilən çoxmənzilli binalardan vətəndaşların mənzilləri güzəştlərlə əldə etməsi qaydasını ekspertlər narazılıqla qarşılamışdılar. Belə ki, etiraz doğuran məqamlardan biri sosial evləri almaq hüququ qazanan kateqoriyalarla bağlıdır. Qaydalara görə, bu evləri yalnız güzəştli ipoteka ala bilənlər əldə edəcək. Geniş gözlənti isə, bu evlərin aztəminatlı olan bütün ailələrə və onların üzvlərinə aid edilməsi idi.

Yol Xəritəsi: tələb təklifi üstələyir

Sənəddə mənzillə tələbatın çoxluğu qeyd olunur. Qeyd edilir ki, uyğun qiymətə mənzil təminatı üzrə mövcud vəziyyət hazırda Azərbaycanda mənzilə sahiblik faizi beynəlxalq standartlarla müqayisədə çox yüksək olsa da, yeni mənzil bazarında, xüsusilə də Agentliyin hədəf qruplarının iştirakçısı olduğu seqmentlərdə tələb təklifi üstələyir. "Azərbaycan əhalisinin mənzil sahibi olmaq imkanlarının artırılması iqtisadi inkişafa, əhalinin yaşayış səviyyəsinin yüksəlməsinə, iqtisadi canlanmaya və yeni iş yerlərinin yaradılmasına səbəb olacaq, o cümlədən ipoteka bazarının inkişafına şərait yaradacaqdır" - deyə xəritədə qeyd olunur.

İlk cəhd uğursuz olsa da...

Bu ilin mayında vətəndaşlar mənzillərin satışı üçün nəzərdə tutulan "Elektron hökumət" portalında daxil olduqlarında problemlə qarşılaşdılar. Rəsmi quurmlar bunu portala girşin çoxluğu ilə əsaslanıdrdılar. Təkrar satış bu ilin sentyabrında keçirildi. Sentyabrın 5-i, saat 11:00-a təyin edilmiş təkrar satışda da əvvəlcə problem yaranmışdı. Buna görə, satışın saat 15:00-da başladığı açıqlanmışdı.

Üstəlik, həmin gün güzəştli mənzil əldə etmək istəyənlərin bir qrupu satış prosesindən narazı qaldıqlarını açıqlamışdılar. Narazılar MİDA-nın ofisinin qarşısına toplaşaraq, qurumu saxtakarlıqda ittiham etmiş, satışın nəticələrinin ləğvini tələb etmişdilər.

Seçimdən narazı qalan onlarla vətəndaş deyirdi ki, onlar, ümumiyyətlə, elektron sistemə daxil ola bilməyiblər. Narazıların vurğulamasına görə, sistem onların üzünə seçimin başa çatması elan edildikdən sonra açılıb.

Ancaq MİDA narazılıqların heç bir əsasının olmadığını, sadəcə, seçimdə rəqabətin yüksək olduğunu açıqlamışdı.

MİDA sentyabrın 5-də Yasamal Yaşayış Kompleksindəki mənzillərin təkrar satışını həyata keçirib. Güzəştli mənzillərin satışı ikinci dəfə təşkil olunurdu. İlk satış mayın 7-də başlanmış, ancaq nəticələri ləğv edilmişdi. Həmin vaxt bəzi insanlar prosesdə şəffaflığın olmadığını, mənzillərin əvvəlcədən satılıb qurtardığını bəyan etmişdilər. Ancaq MİDA açıqlamışdı ki, vətəndaşların satış prosesinin aparıldığı "Elektron hökumət" portalına daxil olmasında ciddi problemlər yaranıb.

"Qiymətlər aztəminatlı sosial qrupların imkanlarına uyğun deyil"

Baş verənləri nəzərə alsaq, Agentlik Yol Xəritəsinin əhalini qarşıya məqsəd qoyduğu "uyğun qiymətə" mənzillə təmin edə biləcəkmi? İqtisadçı ekspert Rəşad Həsənov deyir ki, bu suala birmənalı cavab vermək doğru olmazdı: "Əlbəttə ki, MİDA-nın həyata keçirdiyi mənzil satışının müəyyən üstünlükləri var: "Bunlara mənzillərin təmirli təhvil verilməsi, mənzil satışının "Çıxarış"lar əsasında həyata keçirilməsi, infrastrukturun dövlət standartlarına uyğun hazırlanması, ilkin ödənişin 10% olması, güzəştli faizlərlə ipotekanın tətbiqi və s. Lakin qiymətlər faktiki olaraq aztəminatlı sosial qrupların imkanlarına uyğun deyil".

O, əlavə edir ki, MİDA dövlət qurumudur və qurum dövlət vəsaitlərini idarə edir: "Qurum komersiya gəliri götürməməlidir. Amma bu günkü qiymətlərdən məlum olur ki, MİDA kommersiya gəliri götürməyə çalışır. Yaxud təşkilatın keçirdiyi satınalmalara müdaxilələr var və bu səbəbdən mənzillərin bir kvadratının qiyməti baha başa gəlir. Bir sözlə bu günkü qiymətlər aztəminatlı ailələrin mənzil probleminin həlli konsepsiyasına uyğun deyil".

Sənəddən görsənir ki, əsas iş MİDA-nın üzərinə düşür. Qeyd olunduğu kimi, təşkilatın ilk satışı çox da uğurlu olmadı. Bir neçə cəhddən sonra satıla bildi, yenə şikayətlər oldu. Belə bir vəziyyətdə, MİDA işin öhdəsidnən gələ biləcəkmi? R.Həsənov bildirir ki, uzun müddət MİDA və onun fəaliyyəti cəmiyyətə ideal kimi təqdim olundu: "Lakin ilk satışın və sonrakı iki satışın uğursuz şəkildə həyata keçirilməsi, xidmətin əlçatan olmaması, bərabərlik və ədalətlilik prinsipi üzərində təbliğat aparan qurumun reputasiyasına ciddi mənfi təsir göstərib. Nəzərə almaq lazımdır ki, Azərbaycanda hər zaman bu kimi qurumların fəaliyyətinə şübhələr var. Vətəndaş ümumi mənzərə fonunda hansısa qurumun şəffaf fəaliyyət göstərəcəyinə çətinliklə inanır. Satışların nöqsanlı keçirilməsi isə haqlı olaraq vətəndaşlarda şübhələrə yol açıb. Hazırda sistemdə qeydiyyata alınan təxminən 9500 nəfərin 9200 bu satışların nəticələrini ədalətli hesab etmir. Çünki onların xidmətə çıxış imkanı olmayıb. Bu hal deyildiyi kimi, vətəndaşın istifadə etdiyi kompyuterin və yaxud internet xidmətinin keyfiyyətindən asılı olmayıb. Bu sisteminin qeyri-işləkliyindən qaynaqlanan problemdir".

"1 il 4 aydan artıq vaxt keçməsinə baxmayaraq..."

Ekspert diqqəti ona çəkir ki, 1 il 4 aydan artıq vaxt keçməsinə baxmayaraq güzəştli mənzil sisteminə müraciət edən vətəndaşların sayı 10 min nəfərə çatmayıb: "Hansı ki, Azərbaycanda evsiz ailələlərin sayı yüz minlərlədir. Bunun bir neçə səbəbi var. Birincisi güzəştli mənzil imkanından istifadə hüququ verilən kateqoriyalar düzgün müəyyən edilməyib. Onların böyük əksəriyyəti dövlət qulluğunda işləyən və gəliri digərləri ilə müqayisədə daha yüksək olan şəxslərdir. İkincisi, şərtlər çoxda cəlbedici deyil. Bununla bağlı yuxarıda qeyd etmişik. Üçüncüsü əhalinin böyük bir qismi qurumun fəaliyyətində şəffaflığın təmin ediləcəyinə ümid etmir. Şəhid ailələri yaxud qaçqınlar üçün tikilən mənzillərin tam fərqli kateqoriya daxil olan insanlara satıldığını görən vətəndaşı inadırmaq çətindir ki, proses şəffaf olacaq".

Nə etməli?

Görsənən odur ki, mənzillərin qiyməti aşağı salınmasa, daha geniş sosial təbəqələri nəzərdə tutmasa və əldə etmək imkanları təkmilləşməsə MİDA-nın layihələrinə ictimai maraq azalacaq. Artıq bəzi müvəkkil banklar MİDA-nın təklif etdiyi mənzillərin təbliğı məqsədi ilə dövlət idarələrinə gedib məlumatlandırma işləri də aparmağa başlayıblar. Beləliklə qurum müəyyən zamandan sonra hətta mənzil satmaqda çətinliklə üzləşəcək.

Problemi yenidən gözdən keçirmək lazımdır. Necə olur ki, dövlət sektorunda çalışanlar üçün həm güzəştli ipoteka və həm də güzəştli mənzil konseptləri təklif edilir, amma əhalinin digər qisminin bunların heç birinə çıxışı yoxdur.

MİDA-nın özündə isə idarəetmənin keyfiyyəti artırılmalı, şəffaflıq təmin edilməli, qurum hansısa inhisarçı qüvvələrin təsiri altna düşməməli. Satınalmalar şəffaf aparılmalıdır ki, müəyyən edilən satış qiymətləri daha optimal olsun.

Bəkir Nərimanoğlu

Bu yazı "Eastern Partnership Civil Society Facility" layihəsinin dəstəyi ilə hazırlanıb.