Fermer torpaqlarının qeydiyyatı: əzablı yollarla

Yerli özünüidarə qurumları hər il mülkiyyətdə olan torpaq sahələrini vətəndaşlara, o cümlədən fermerlərə satır və ya icarə verir. Təkcə 2012-ci ildə ölkə üzrə bələdiyyələr mülkiyyətində olan torpaq satışından 12.21 milyon manat, bələdiyyə torpaqlarının icarə verilməsindən isə 4.46 milyon manat məbləğində vəsait qazanıb. Bütün bu proseslər hərrac və müsabiqələr vasitəsilə həyata keçirilir. İqtisadi Təşəbbüslərə Yardım (İTYM) Mərkəzinin apardığı tədqiqatda qeyd olunur ki, torpağın satılması və ya icarəyə verilməsi ilə bağlı bələdiyyə qurumu tərəfindən çıxarılmış qərardan tutmuş torpağın dövlət reyestrinə daxil edilməsinə qədər olan proses xeyli dərəcədə çatışmazlıqlarla müşahidə edilir. Tədqiqatda qeyd olunur ki, bu çatışmazlıqlar bəzi hallarda alqı-satqı prosesinin ilkin mərhələsini əhatə etsə də onun aradan qaldırılmaması torpağın qeydiyyatı prosesində öz mənfi təsiri göstərir. 

İTYM-nin eksperti Samir Əliyev deyir ki, hərrac və ya müsabiqəyə çıxarılan bələdiyyə torpağı sənədləşdirilməsi zamanı ondan 2 dəfə rüsum tutulur: “Belə ki, satışa çıxarılan konkret torpaq sahəsi hərrac və ya müsabiqəyə çıxarılmazdan öncə dövlət reyestrinə salınmaq üçün bələdiyyə tərəfindən müvafiq dövlət qurumuna təqdim edilir və bunun üçün vəsait (həm dövlət rüsümu, həm də xidmət haqqı) ödəyir”.

Samir Əliyev deyib ki, bir sıra bələdiyyələr dövlət tərəfindən onların mülkiyyətinə torpaq sahələrinin təsdiq edən akt ala bilməyib: “Bu vəziyyətdə bələdiyyələr torpaq sahələri üzərində hər hansı sərəncam verə bilmirlər. Həmin torpaqları rəsmi olaraq sata və ya icarəyə verə bilmir”.

O həmçinin qeyd edib ki, torpağın ilkin qiymətinin formalaşması mexanizminin əlverişli deyil: “Hərrac və müsabiqəyə çıxarılan torpağın ilkin qiymətinin formalaşması mexanizmi ən çox müzakirə olunan məsələlərdən biridir. Belə ki, konkret rayon üzrə sonuncu hərracda torpağın satış qiymətinin növbəti hərrac üçün ilkin qiymət olması mexanizmi narazılıq yaratmaqla yanaşı, hərrac prosesinin baş tutmaması üçün əsas olur. Çünki konkret rayonun mərkəzində yerləşən və dəyəri yüksək olan torpağın hərracından sonra ucqar bir kəndə yerləşən və ucuz olan torpağın hərraca çıxarılması onun ilkin qiymətinin formalaşmasına problem yaradır. Bu isə bəzi hallarda hərracın baş tutmamasına gətirib çıxarır”.

Ekspert deyib ki, həmçinin bələdiyyə torpağının hərraca, yoxsa müsabiqəyə çıxarılmasını nəzərdə tutan hüquqi norma və mexanizmlər mövcud deyil: “Qanunvericilikdə torpağın hansı halda hərraca, hansı halda isə müsabiqəyə çıxarılmalı olduğunu nəzərdə tutan hüquqi norma mövcud deyil. Qanunvericilikdə bu fərq yalnız texniki xarakter daşıyır. “Dövlət və bələdiyyə mülkiyyətində olan torpaqların mülkiyyət və icarəyə verilməsi ilə bağlı torpaq müsabiqələrinin və hərraclarının keçirilməsi qaydaları”nın 4-cü bölməsi müsabiqələrin, 5-ci bölməsi isə hərracların keçirilməsi qaydalarına həsr olunub. Qanunvericilikdə hər iki prosesin fərqli cəhətləri əksini tapsa da, bu prosesin torpağın təyinatı ilə heç bir əlaqəsi yoxdur. Halbuki xarici təcrübədə torpağın hərraca, yoxsa müsabiqəyə çıxarılması torpağın təyinatından (yaşayış və ya sahibkarlıq məqsədləri üçün) birbaşa asılıdır. Apadığımız tədqiqatın nəticəsi göstərir ki, bələdiyyə torpağının hərrac, yoxsa müsabiqə vasitəsilə satılması və ya icarəyə verilməsi yerli özünüidarə orqanı tərəfindən müəyyən olunur. Torpağın təyinatı (sahibkarlıq və ya yaşayış evi) onun satılma üsulu (hərrac və ya müsabiqə) üçün əsas deyil”.

Bələdiyyə torpaqlarının satılması və icarə verilməsi məqsədilə keçirilən hərracı və ya müsabiqənin nəticəsi olaraq Hərrac Komissiyası tərəfindən möhürlə təsdiqlənmiş və qalibə verilmiş Qərar və Şəhadətnamənin notarial qaydada təsdiq olunması tələb olunur. 

Hərrac Komissiyası Dövlət Torpaq və Xəritəçəkmə Komitəsinə (DTXK) tabedir. Komissiyaya DTXK-nın yerli şöbələrindən 2, icra hakimiyyətindən 1, bələdiyyə şurasından 1 və ictimaiyyətdən 1 nəfər daxildir. Rayon torpaq komitəsinin sədri eyni zamanda Komissiya sədri təyin olunur. Dövlət qurumu tərəfindən möhürlənmiş sənədlərin əlavə olaraq notarial qaydada təsdiqlənməsi fermerlərin xərclərini artırır. 

Samir Əliyev deyib ki, bəzi hallarda bələdiyyə mülkiyyətində olan kənd təsərrüfatı təyinatlı torpağı icarəyə götürmüş fermer müxtəlif səbəblərdən, xüsusən də maliyyə vəziyyətinin ağır olması səbəbindən icarəni dayandırmaq məcburiyyətində qalır: “Fermer icarəyə götürdüyü torpağı ya tam, ya da müəyyən hissəsini bələdiyyəyə qaytarmalı olur. Belə vəziyyətdə həm fermer, həm də bələdiyyə problemlə üzləşir. Xüsusən də torpağın fermer imtina etdiyi hissəsinin digər şəxsə icarəyə verilməsi üçün bələdiyyə yenidən Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinə müraciət etməli olur və hərraca çıxartmaq üçün müvafiq sənədləri almalı olur”. 

Nə etməli?

İTYM-nin tədqiqatında qeyd olunur ki, fermer torpaqlarının dövlət qeydiyyatına alınmasını ləngidən aşağıdakı instansiyalarıdır: 

Ərazidəki notariat kontorları

Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin ərazi idarələri

“Hər iki instansiyada istər özəl mülkiyyətdə, istərdə də bələdiyyə mülkiyyətində olan torpaqların satışı və icarəsi prosesində rəsmi və qeyr-rəsmi xərclərin olması, əlavə vaxt itkisi, ikiqat rüsuma tutulma hallarına rast gəlinir. Bu problemlər daha çox bələdiyyə mülkiyyətində olan torpaqların dövlət qeydiyyatına alınması prosesində özünü qabarıq göstərir”,-deyə tədqiqatda qeyd olunur. 

Samir Əliyev bildirib ki, fermer torpaqlarının dövlət qeydiyyatına alınması prosedurunu sadələşdirmək, əlavə xərclərin aradan qaldırılmasını təmin etmək üçün aşağıdakı addımların atılmalıdır:

Torpağın sənədləşdirilməsi prosedurunun sadələşdirilməsi:

Fermerlərə satılmış və ya icarəyə verilmiş torpaq sahələrinin dövlət  qeydiyyatının sənədləşdirilməsi prosedurunun sadələşdirilməsi məqsədilə Bələdiyyələrin Dövlət reyestri yaradılması prosesi sürətləndirilir. Bələdiyyələrin Dövlət reyestrinin yaradılması bu vaxta qədər mövcud olan ikiqat rüsumların ödənilməsi hallarını aradan qaldıracaq. Bundan başqa Reyestrin yaradılması hərrac və ya müsabiqədən öncə həmin torpağın dövlət reyestrində qeydiyyata alınması məcburiliyi aradan götürəcək. 

Bələdiyyə mülkiyyətində olan torpağın satış qiymətinin formalaşması mexanizmlərinin     təkmilləşdirilməsi:

Bələdiyyə torpağının rayon üzrə sonuncu hərracda formalaşdırılmış satış qiymətinin növbəti hərrac üçün ilkin qiymət kimi qoyulması mexanizmi özünü doğrultmadığından ləğv edilməlidir.

Bələdiyyə torpağı hərrac və ya müsabiqəyə çıxarılmamışdan öncə müstəqil qiymətləndirici şirkət tərəfindən qiymətləndirilir və real bazar qiyməti nəzərə alınmaqla torpağın ilkin qiyməti müəyyənləşdirilir. Əvvəlcə, Hərrac Komissiyası tərəfindən müvəkkil qiymətləndirmə şirkətləri seçilir və hərraca çıxarılan torpaqların qiymətləndirilməsi işləri həmin şirkətlərə həvalə olunur. Qiymətləndirmə xidmətinin haqqı torpağın ilkin qiymətinə daxil edilir. Qiymətləndirmə prosesinin həyata keçirilməsinə cavabdehliyi Hərrac Komissiyası daşıyır.

Bələdiyyə mülkiyyətində olan torpaqlarının icarəyə verilməsi mexanizmi sadələşdirilir: 

“Bələdiyyə torpaqlarının idarə edilməsi haqqında” qanuna müvafiq dəyişiklik edilərək bələdiyyə mülkiyyətində olan torpaqlarının icarəyə verilməsinin  hərrac mexanizmi ləğv edilir və bu hüququ birbaşa bələdiyyənin özünə qaytarılır. 

İcarəyə verilməsi nəzərdə tutulan bələdiyyə torpaq sahələri üçün Daşınmaz Əmlak Reyestri Xidmətindən dövlət reyestrindən Çıxarış və yüklülüyə dair Arayışın (Forma 1) alınması mexanizmi ləğv edilir.

Qanunvericilik əsasında notariat fəaliyyətlərin sadələşdirilməsi :

Mülki Məcəlləyə, Notariat haqqında Qanuna və həmçinin bələdiyyə qanunvericiliyinə müvafiq dəyişiklik edilərək notariat kontorları olmayan yaşayış məntəqələrində bələdiyyə qurumlarına notariat hərəkətləri aparmaq hüququ verilir. Hazırda yerli icra nümayəndəliyinin səlahiyyətində olan bu hüquqlar bələdiyyələrə verilməklə yanaşı notariat hərəkətlərin əhata dairəsinin dara da genişləndirilməsi təmin edilir. Bu hərəkətlərə, torpaqların alqı-satğı, habelə icarəyə verilməsi ilə bağlı bağlanmış müqavilənin təsdiqi də daxil edilir.

Bələdiyyə mülkiyyətində olan torpaqların satılması və ya icarəyə verilməsi məqsədilə keçirilmiş hərrac və ya müsabəqənin yekunu olaraq qalib gəlmiş şəxsə Hərrac Komissiyası tərəfindən verilmiş və möhürləmiş Qərar və Şəhadətnamənin notarial qaydada təsdiqi ləğv olunur. 

Mülkiyyətində olan torpağın satışı və ya icarəyə verilməsi ilə bağlı bələdiyyə yığıncağının çıxartdığı Qərar (möhürlənmiş) notarial təsdiqdən öhdəliyindən azad edilir. 

Daşınmaz Əmlak Reyestri Xidməti tərəfindən məhkəmə qərarına ehtiyac olmadan notarial qaydada təsdiqlənmiş vəsiyyətnamələrin hüquqi sənəd kimi qəbulu təmin edilir və torpağın vəsiyyətnaməyə uyğun olaraq mülkiyyət hüququ təsdiqlənir.

Torpaqlardan güzəştli icarə hüquqlarının əldə olunması və ya özəlləşdirilməsi mexanizmləri işlənir: 

Kənd təsərrüfatına az yararlı və yararsız torpaqlara görə güzəştli icarə hüquqlarının əldə olunması və ya özəlləşdirilməsi mexanizmləri hazırlanır. Bundan başqa bələdiyyə ərazisində olan belə torpaqların xəritəsi və statistikası yaradılır.

Fermerlərin məlumatlandırması imkanlarının genişləndrilməsi: 

Fermer fəaliyyəti ilə məşğul olan vətəndaşların məlumatlılıq səviyyəsini artırmaq üçün maarifləndirmə tədbirlərinin keçirilməsi, internet resurslarının yaradılması təmin edilir. 

Hər bir bələdiyyə binasının qarşısındakı lövhələrə hərrac və ya müsabiqəyə torpaqların çıxarılması barədə bildirişləri vurulur. 

Notariat kontorlarındakı löhvələrdə torpaq alqı-satqısı ilə bağlı müqavilələrin təsdiqi üçün müəyyən edilmiş dövlət rüsumu barədə məlumatlar yerləşdirilir. 

Hərrac və ya müsabiqənin keçirilməsi ilə bağlı fermerlərin məlumatlılıq səviyyəsinin artırılması məqsədilə www.herrac.az internet protalı yaradılır. Portalda  aşağıdakı məlumatlar yerləşdirilir:

Hərraca və müsabiqəyə çıxarılan torpaqlar barədə məlumatlar (torpağın ölçüsü, təyinatı, yerləşdiyi ərazi, ilkin qiyməti, kateqoriyası və s.);

Torpağın məxsus olduğu bələdiyyələr barədə məlumatlar;

Torpağın foto və ya video görünüşü;

Torpağın kommunal (su, qaz, elektrik xətləri və s.) və infrastruktur obyektlərinə (xəstəxana, məktəb və s.) yaxınlıq səviyyəsi. 

Yazı  İqtisadi Təşəbbüslərə Yardım İctimai Birliyinin ABŞ BİA-nın maliyyə dəstəyi ilə həyata keçirilən “Azərbaycanda kiçik sahibkarlığın inkişafına dəstək” layihəsi çərçivəsində hazırlanıb.