Pay torpaqları: alqı-satqını necə sadələşdirməli?

Torpaq Məcəlləsinə əsasən, Azərbaycanda torpaqları məqsədli təyinatına və hüquqi rejiminə uyğun olaraq müxtəlif kateqoriyalara bölünür. Onlardan biri də fermer təsərrüfatlarının istifadə etdiyi kənd təsərrüfatı təyinatlı torpaqlardır. Dövlət Statistika Komitəsinin məlumatına görə, ölkə üzrə kənd təsərrüfatına yararlı torpaq sahələrinin həcmi 4,8 milyon hektardır. Kənd təsərrüfatı təyinatlı torpaqların 1,7 milyon hektarını əkin yerləri təşkil edir ki, bundan da 1,1 milyon hektarı suvarılandır. 

Qanunvericiliyə görə, torpaq xüsusi mülkiyyətə ölkə vətəndaşlarına və hüquqi şəxslərinə verilir. Əcnəbilər və vətəndaşlığı olmayan şəxslər, xarici hüquqi şəxslər, torpaq sahələrini yalnız icarə hüququ əsasında əldə edə bilərlər.

Bələdiyyə ehtiyat fondunun özəlləşdirilə bilən torpaqları, Azərbaycan vətəndaşlarının və hüquqi şəxslərin mülkiyyətində olan torpaqlar alqı-satqı müqavilələrinin predmeti ola bilər. Özəl mülkiyyətdə olan torpaq sahələri birbaşa, dövlət və bələdiyyə mülkiyyətində olan torpaq sahələri isə hərrac və müsabiqələr vasitəsilə satılır və ya icarəyə verilir. 

İqtisadi Təşəbbüslərə Yardım Mərkəzinin (İTYM) araşdırmaları göstərir ki, istər pay torpaqlarının satışı və icarəyə verilməsi, istərsə də bələdiyyə mülkiyyətində olan torpaqların satışı və icarəyə verilməsi prosesində mövcud olan mürəkkəb prosedurlar fermerlərin işini xeyli çətinləşdirir. Fermerlər vaxt itkisi və əlavə xərclərlə üzləşirlər. Problemlər həm torpaqların satışı mərhələsində, həm də satışdan sonra dövlət reyestrində qeydiyyatı mərhələsində özünü göstərir. Torpağın satışı mərhələsində mövcud olan problemlər onun qeydiyyatı mərhələsində mənfi təsirini göstərir.

Vətəndaşların və hüquqi şəxslərin mülkiyyətində olan torpaqlar, habelə onlar üzərində istifadə və icarə hüquqları bilavasitə satıldıqda, alqı-satqı tərəflər arasında bağlanmış və notarial qaydada təsdiq edilmiş alqı-satqı müqavilələri əsasında həyata keçirilir. Müqavilə notarial qaydada təsdiq olunduqdan sonra torpağın digər sənədləri ilə birgə hüquqi qeydiyyata alınması üçün Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinə təqdim edilir. 

Torpaqların və onlar üzərində istifadə və icarə hüquqlarının alqı-satqı müqavilələri mülki və torpaq qanunvericiliyinin tələblərinə əməl edilməklə bağlanılır.

Məlum olduğu kimi, pay torpaqları torpaq islahatı dövründə qanunvericilik əsasında naturada pay almaq hüququ olan şəxslərin (ailənin) xüsusi mülkiyyətinə verilib. Bu o deməkdir ki, pay torpağının hər hansı bir hissəsinin satılması üçün bütün ailə üzvlərinin razılığı tələb olunur. Bu baxımdan pay torpaqlarının satılması və ya icarəyə verilməsi ilə bağlı müqavilə notarial qaydada təsdiq olunması üçün torpağın məxsus olduğu ailənin bütün üzvlərinin iştirakı vacibdir. 

İTYM-nin eksperti Samir Əliyev  deyir ki, bu isə hətta bir payçının müxtəlif səbəblərdən iştirak edə bilməməsi (bir qayda olaraq iş dalınca Rusiya Federasiyasına uz tutmuş şəxslər) səbəbindən torpağın satılmasını və ya icarəyə verilməsini mümkünsüz edir.  

Samir Əliyev bildirib ki, notariat kontorlarının yaşayış məntəqələrindən uzaqlığı da başqa bir problemdir: “Notariat kontorları əsasən şəhərlərdə və rayon mərkəzlərində yerləşir. Bu obyektlər fermer torpaqlarının yerləşdiyi kəndlərdən çox uzaqdır. Bu məsafə bəzi hallarda 50 km-ə qədər təşkil edir. Məsafənin uzaqlığı fermerlər üçün əlavə vaxt və pul itkisi yaradır. Bununla da fermerlərin kontorların xidmətinə əlçatanlılığı azaldır”.

Ekspert deyib ki, araşdırmalar göstərib ki, xüsusən də regionlarda yerləşən notariat kontorlarında dövlət rüsumları barədə məlumatlar löhvələrdə yerləşdirilmir: “Dövlət rüsumlarının məbləği, xüsusən də daha çox tələb olunan alqı-satqı müqavilələrin təsdiqlənmə dəyəri maksimum dərəcədə gizli saxlanılır. Dövlət rüsumlarının məbləği barədə məlumatsız olan fermerlərdən bağlanmış müqavilərələrə görə əlavə haqq alınır.  Fermerlərlə aparılmış müsahibələrin nəticələrinin analizi göstərir ki, notariusların fermerlərdən alqı-satqı müqaviləsinin təsdiqi aldığı əlavə ödənişin məbləği 50-200 manat civarında dəyişir”. 

Ekspert bildirb ki, araşdırma zamanı ortaya çıxan problemlərdən biri də vəsiyyətnamələrin notarial qaydada təsdiqinin məcburiliyidir: “Məhkəmələrdə vəsiyyətnamələr hüquqi akt qismində qəbul edilmir. Buna səbəb vəsiyyətnamələrin notarial qaydada təsdiq olunmamasıdır. Məhkəmə torpaq sahibi tərəfindən vəsiyyətnamə şəkilində yazılmış, ancaq notarial qaydada təsdiq olunmamış vəsiyyətnaməni hüquqi akt hesab etmir. Belə vəziyyətdə fermer torpaqlarının vəsiyyətnamə əsasında vərəsəlik hüquqları təmin edilmir və ya çox çətinliklə təmin edilir. Halbuki, Mülki Məcəllənin 1179-cu maddəsinə görə, vəsiyyətnamə həm notariat formasında və ya bunsuz yazılı qaydada tərtib edilə bilər”.

Yazı  İqtisadi Təşəbbüslərə Yardım İctimai Birliyinin ABŞ BİA-nın maliyyə dəstəyi ilə həyata keçirilən “Azərbaycanda kiçik sahibkarlığın inkişafına dəstək” layihəsi çərçivəsində hazırlanıb.