Жильцы многоквартирных домов не хотят ответственности

B начале недели азербайджанские законодатели очередной раз вспомнили про действующее законодательство, по которому жильцы многоэтажных жилых домов должны самостоятельно управлять многоквартирными домами. Изменения в Жилищный кодекс обсудили на пленарном заседании Милли меджлиса, а целью корректив является усовершенствование механизмов управления такими зданиями, а также активное участие в этом процессе собственников жилья.

B законопроекте отмечается, что глава XV Жилищного кодекса предусматривает ряд положений в связи с управлением домом - способ управления многоквартирным зданием, договор управления многоквартирным зданием, управление многоквартирным зданием, находящимся в государственной или муниципальной собственности, непосредственное управление многоквартирным зданием собственниками помещений в данном здании и т.д, однако отсутствуют единые правила по управлению, и это создает проблемы при реализации упомянутых положений.

Bыяснилось, что, согласно законопроекту, правила по управлению многоквартирными зданиями в основном будут определяться соответствующим органом исполнительной власти. Это значит, что договоры по управлению такими зданиями будут заключаться в соответствии с правилами, а вот за уклонение придется отвечать. B данном случае парламентарии не изобретают велосипед, поскольку в действующем законодательстве уже сказано, что после полного завершения строительства и (или) реконструкции кооперативного здания в установленном Жилищным и Гражданским кодексом Азербайджана и прочими законами порядке жилищно-строительный кооператив (ЖСК) ликвидируется или же его преобразуют в товарищество собственников жилья. С этой точки зрения, в законопроекте лишь урезаны сроки ликвидации ЖСК с шести до одного месяца.

Проще говоря, по существующему закону ЖСК теряют юридический статус ровно через шесть месяцев после строительства дома. Его полномочия естественным образом переходят к жильцам, т.е. создается общество собственников жилья (ОСЖ) и уже это объединение собственников определяет само для себя форму управления домом, виды необходимых услуг и то, в какую сумму эти услуги будут им обходиться. Другими словами, сами жильцы определяют тарифы и управляют своим зданием, но, к сожалению, делают это на бумаге, поскольку на деле строительные кооперативы не спешат отказаться от такой прибыльной статьи дохода, как управление многоэтажным жилым домом. Сами жильцы в большинстве своем не проявляют такой инициативы, продолжая довольствоваться услугами строительной компании. А, главное, собственники кооперативных многоэтажных домов, даже если пожелают, не всегда могут получить государственную регистрацию в качестве ОСЖ. Скажем, если здание не прошло госприемку, а это уже ситуация из серии хронической недостаточности местного недвижимого рынка.

B беседе с редакцией бывший координатор проекта по созданию совместного сообщества собственников квартир, экономист Самир Алиев назвал эту проблему "ключевой" и "главной" помехой. "Собственники кооперативных домов, не прошедших госприемку, не могут получить государственную регистрацию в статусе ОСЖ. Получается, что даже после заселения жильцов, кооператив функционирует законно. B нашей стране это главная проблема, препятствующая образованию кондоминиумов. С другой стороны, нет специального законодательства, регулирующего эту сферу", - отметил специалист,

По мнению нашего собеседника, помимо правовых аспектов, проблема, обусловленная сложностью внедрения идеи ОСЖ в Азербайджане, имеет психологические причины. Скажем, жильцы на ментальном и сознательном уровне все еще не готовы еще к такой деятельности, избегая ответственности. Многие из них опасаются расходов, якобы сопряженных с обслуживанием жилья, не понимая при этом выгод управления домом собственными силами. "Непросвещенность в этой области, а также нежелание брать на себя ответственность толкает жильцов к привычной с советских времен практике - они продолжают платить третьим лицам, пусть не ЖЭКам, а строи тельной компании, предпочитая не углубляться в вопрос - за что платят и сколько это стоит на самом деле.

Кроме всего прочего, широкому распространению ОСЖ мешает также отсутствие специального закона, где были бы четко прописаны права и обязанности собственников жилья, считает эксперт. С его слов, существующий жилищный кодекс регламентирует создание жилищных товариществ, как не коммерческих организаций, а это, в свою очередь, создает неопределенность, поскольку ограничивает хозяйственную деятельность объединений собственников жилья. Наряду с этим, в действующем законодательстве необходимо обозначить механизмы финансирования ОСЖ. Как выбирать управляющую компанию? Как должны выстраиваться отношения между управляющей компанией и жильцами? Эти и прочие вопросы нуждаются в детальной проработке, поскольку в первую очередь нужна эффективная и работающая законодательная база, и только после этого можно начинать прививать эту инициативу.

Отвечая на вопрос, почему объединения собственников жилья не приживаются в нашей стране, а строительные компании продолжают управлять массой новостроек, специалисты рынка недвижимости приводят немало аргументов. Исходя из того, что в законодательстве нет пункта, разрешающего строительному кооперативу управлять жилым зданием, устанавливать расценки за услуги и собирать плату с жильцов, такая деятельность ЖСК явно незаконна. Однако проблема упирается не только в процесс юридической трансформации ЖСК в ОСЖ. "Думаю, следует начать с того, что существующий вариант жилищно-строительного кооператива не соответствует собственной сути и это обстоятельство лежит в корне проблемы. На деле члены строительного кооператива соинвесторами не являются и лишены соответствующих прав", - со слов исполнительного директора Ассоциации риэлторов Азербайджана (АРА) Эльнура Азадова, в такой ситуации строительные компании чувствуют себя хозяевами положения и мешают образованию ОСЖ.

"Для этого они даже скрывают контакты жильцов от соседей, желающих организовать такое объединение. "Например, несколько жильцов хотят организовать ОСЖ, они просят контакты других собственников квартир у руководства ЖСК. Руководство отказывает. На это есть объяснение: строительной компании выгодно самостоятельно управлять жилым зданием. Для наглядности, в среднем руководство ЖСК собирает с жильцов за обслуживание одного квадратного метра от 20 до 60 гяпиков. Тогда как себестоимость квадрата по тем же средним подсчетам не превышает 10 гяпиков", - скрупулезно подсчитал специалист. Что касается правил

Что касается решения передать органам исполнительной власти полномочия определять правила управления многоквартирными домами, Э. Азадов положительно оценил это решение, отметив, что в больших многоблочных домах собрать необходимое число жильцов и провести соответствующее совещание, а также принять решение по управлению домом бывает достаточно сложно: "B какой форме будет происходить участи органов исполнительной власти в этом процессе мне пока неизвестно. Конечно же, лучше, если помощь в процессе организации объединений собственников жилья будут оказывать районные Исполнительные власти. Как вариант, при районных органах Исполнительной власти можно организовать специальные комиссии для управления этим процессом. Причем обязать эти структуры ежегодно отчитываться перед правительством об итогах проделанной работы. К вопросу о том, почему именно исполнительные власти, а не муниципальные органы целесообразнее привлечь к организации муниципалитетов? Муниципалитетам выгодно, если жильцы откажутся от прав управления своим домом, потому что эти права перейдут к районным органам самоуправления. По этой причине участие муниципалитетов возымеет эффект, обратный желаемому - оно будет тормозить процесс организации ОСЖ".

Со слов эксперта, управлением более 95% новостроек после завершения строительства занимаются строительные компании, действующие в собственных интересах. А если застройщик не имеет нужного для такой деятельности опыта, негативные последствия необратимы. B местной практике известно лишь несколько случаев передачи управления жилым зданием, говорит Э.Азадов. "Так поступила компания "Аккорд", передав управление отстроенным жилым комплексом частной компании, причем, без предусмотренной законодательством процедуры согласования с жильцами. Этот опыт сложно назвать удачным, потому что управляющая компания не имеет нужного в этом деле опыта, а жильцам приходится оплачивать не самый высокий уровень услуг по "продвинутым" ценам", - сказал эксперт.

B целом организации Обществ собственников жилья мешают не только большой процент жилого фонда, не имеющий выписки из государственного реестра. По мнению специалистов, этому препятствует искаженная суть местных жилищных кооперативов и низкая активность самих владельцев квартир в так называемых "кооперативных" домах. Инициатива создания товарищества жильцов должна исходить от собственников жилья. "Они должны собраться и подписать протокол по итогам голосования. Признаются результаты голосования при участии, как минимум, 51% соинвесторов", - уточнил Э.Азадов. И он прав, поскольку при возникновении спорной ситуации руководство ЖСК обычно ссылается на отсутствие обращения от жильцов о передаче прав управления домом.